艾迪格设计｜好房巡礼，设计迭新

刊荐 2025 / 04 / 25 6

2025年4月10-11日，由艾迪格设计与亿翰智库联合发起的“寻找100个中国好房子”行动正式启航。本次活动汇聚保利发展‌、国贸地产、华发股份‌、建总地产、蓝绿双城、联发集团、绿城中国、新希望地产、新城控股、左海集团等十余家头部房企，通过深度项目考察、行业研讨及资源链接，共探第四代住宅发展趋势，推动行业品质升级。

作为全国首批落地第四代住宅的城市，福州以“空中庭院、立体绿化、高附加值空间”为核心的产品创新引发行业关注。活动中重点考察的保利国贸·天琴湖、国贸天琴湾、国贸天琴樾等十个项目。第四代住宅通过错层露台、双面采光花园、超百平米赠送空间等设计，实现高得房率，并以高溢价印证市场对品质住宅的强烈需求。

保利国贸·天琴湖

保利·国贸天琴湖作为福州首个临湖第四代住宅项目，由保利发展控股与国贸控股联手打造。其设计亮点在于高低错落的空中露台，提供了开阔的视野。

主卧南向L型庭院（7.4米面宽）与客厅东向挑空花园（6米层高）的设计，实现了“户内+户外”复合生活场景，赠送的双阳台面积接近50平方米，含赠送后得房率高达108%（基础得房率为83%）。开发商还负责户内花园的前期种植，并提供专业养护服务。

国贸天琴湾

天琴湾项目4栋点式高层错位布局，实现100%江景可视面，通过270°环形落地窗+奇偶层空中花园错位设计，为业主提供了一个多层次的观江体验。

建筑外观上，天琴湾选用了铝板、石材、玻璃与金属漆等多种高质量材料，赋予建筑独特的质感与气质。该项目特别针对高端商务人士量身定制，仅提供238㎡和268㎡两种大平层户型，天然形成总价1300万+门槛。此外，268㎡项目赠送约80平方米的空中露台，使得实际使用面积比例超100%，极大地提升了居住空间价值。

国贸天琴樾

国贸天琴樾作为第四代生态住宅的革新之作，不仅继承了天琴系列一贯的高品质，更根据目标客户的特定需求进行了全面升级。项目采用奇偶层双花园错位设计，打造私密性极佳的空中庭院与共享景观露台，并通过升级檐角及露台侧方隐私挡板的设计，最大程度地减少了视线干扰，确保居住者的私密性。

主力户型面积180平方米以上，以高端改善为主，装标高达8000元/平方米。以185户型为例，一梯一户配置，6.1米超高挑空露台与餐客厅无缝连接，营造出室内外空间的完美融合。近50平方米的宽敞中西厨餐厅，可轻松容纳十余人的聚会，超长的操作台面受到喜爱烹饪和家庭聚餐的用户喜欢，成为一大亮点。

我们认为，第四代住宅通过垂直绿化体系重构建筑界面，以复合功能场景激活居住活力，最终实现“房住”向“生活载体”的价值跃迁。

在福州楼市深度调整期，我们观察到两大趋势：

其一，“空间效能革命”成为竞争焦点，如建总·流花溪项目通过游艇式巨幕阳台、3.3米层高及下沉式会所，将得房率与空间体验推向极致；

其二，“文化基因植入”塑造产品差异，如左海·烟山江翠融合海派美学与闽江文脉，绿城·芝兰月华以玉石艺术打造沉浸式归家动线，印证了设计对土地价值的深度挖掘。

保利·屏西天悦

保利屏西天悦以双公馆差异化定位，屏悦公馆（毛坯）‌：主打135-180㎡四房小高层（16层），毛坯售价约4.05万/㎡，定位轻奢改善，以灵活毛坯交付吸引对空间自主性要求高的客群‌。屏湖公馆（精装）‌：覆盖143-240㎡四至五房（8-31层洋房/高层），精装售价约4.6万/㎡，装标高达1.2万/㎡，对标顶豪市场，通过精工品质和高端会所配套满足塔尖圈层需求。产品高度内卷，项目通过‌极致得房率‌近100%与‌超配装标‌实现价格突破。

主入口借鉴卢浮宫三角切面与矩形组合，塑造博物馆级仪式感；建筑体块通过横向线条（香槟色铝板）与纵向玻璃幕墙对比，强化现代简约风格。

建总·流花溪

建总·流花溪是福州首个超过百亩的第四代改善型社区。作为新规后的产品，建总·流花溪在户型设计上实现了显著提升，户均面宽增加了15%-20%。入户处打造了约5.1米高的主题架空层，室内层高则达到了3.1-3.3米，相较于市场上普遍的2.9-3.0米层高，进一步提升了空间尺度和高度感受。得房率接近90%，确保每一寸空间都得到充分利用。

项目还特别设置了约650米长的下沉水院，通过镜面水景与叠瀑剧场的设计，打造出宁静优美的景观环境。此外，项目内设有一座约3000平方米的私享会馆，融合了福州千年文化和南洋建筑美学，重新定义了社区活力。

建总·江南尚璟

项目在高层建筑群中脱颖而出，以其板块内少有的纯洋房社区，“无连廊纯板楼”设计实现了独梯独户，成为市场上的独特存在。其容积率控制在1.8以下，远低于传统高层住宅区的标准。3.15米层高较市场主流2.9-3.0米提升8%，形成空间尺度降维打击。此外，96%使用率突破福州市场常规，通过设备平台改造和结构优化实现面积赠送，如125㎡户型的实际可达120㎡。

尽管单价较周边项目高出15%-20%，但考虑到较高的得房率，实际使用面积的价格与竞品相当。作为低容积率的洋房产品，直接触达改善客群对低密生活的需求。

绿城·芝兰月华

该项目拥有约5800平方米的全维实景示范区，从前场、门庭、大堂、下沉庭院到地下会所、生活馆及样板房等实体模块，完美展现了绿城特有的“月华”式生活方式，给每一位访客带来强烈的视觉冲击与心灵震撼。整个设计强调协调性和统一感，既不过分张扬，又恰如其分地体现了奢华氛围。实际得房率高达95%-100%。

玉树基因显性表达：600片发光玉石构成立面精神图腾，下沉图书馆以坐高视点重构景观交互。全维实景示范区贯穿“月华”生活哲学，白玉兰雕塑与屏风阵列将艺术符号转为空间记忆点——绿城式克制美学再塑福州顶豪认知。

龙庭路95号

龙庭路95号是福州最为神秘且顶级的豪宅之一。项目内设有一个面积达2500平方米的下沉式会所，涵盖室内恒温泳池、高尔夫模拟器、私宴厅、茶室等，只为88户业主服务，确保每位业主平均享有超过28平方米的公共空间，堪称福州顶级豪宅中的佼佼者。位于东南角的“福州茶馆”是一座拥有300年历史的徽派古宅，经过项目组两年时间从皖赣交界处整体迁移至此，并精心复建，融合了中西艺术价值‌。

此外，项目还拥有一片近7000平方米的景观园林，移植了大量的古树名木，铺设了珍稀石材，营造出一个私密而宁静的森林居住环境。

左海·烟山江翠

左海·烟山江翠作为福州市属国企转型的标杆之作，其“翠”系为首个战略转型的改善型项目。作为高端改善型住宅项目，左海·烟山江翠主打约150-170㎡的江景大平层户型，类一梯一户。特别是170㎡的户型，全部四间卧室均朝南，配备南北双向各6.6米超长阳台，客厅和餐厅享有270°无死角的江景视野，且得房率高达96%。

在设计上，左海·烟山江翠巧妙地将海派美学与本地文化相融合，打造出一个30米长、6米挑高的迎宾大门。建筑外观则采用了大面积三层中空玻璃幕墙、铝板以及定制logo银杏叶格栅元素的空调架，完美结合了现代流体美学与福州地方文化符号。景观体系利用滨江地势高差，确保主力户型无遮挡瞰江，强化“城市封面”属性。

左海·望悦

左海望悦拥有低至1.9的容积率，精心打造了15层精装小高层住宅，宽敞的楼间距确保了居住的私密性和舒适度。建筑面积约为89平方米的三房两卫户型，采用了长阳台和三开间朝南的设计，既保证了充足的自然光照，又兼顾了空间使用的灵活性；而建筑面积约为148平方米的四房户型则功能分区明确，得房率超过80%，以高品质生活的改善型家庭为主。

我们主张，未来住宅应构建“三重价值坐标系”——空间效率的物理价值、场景共鸣的情感价值、文化传承的精神价值，这正是福州房企集体呈现的产品进化逻辑。